Energieausweis für Gewerbegebäude: Das ändert sich ab 2027

Was ändert sich ab 2027 auf einen Blick?

• Für Nichtwohngebäude werden nur noch Bedarfsausweise neu ausgestellt (im Gesetz: Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG).
• Neu ausgestellte Ausweise für Nichtwohngebäude enthalten erstmals eine Effizienzklasse von A bis G.
• Die Ausweispflicht gilt auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen.
• Der Ausweis wird digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn auch auf Papier.
• Anzeigen mit einem ab 2027 ausgestellten Ausweis müssen mehr Angaben enthalten, darunter Effizienzklasse und Baujahr.
• Die Flächenschwellen für die Aushangpflicht fallen weg.
• Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler entfällt.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Ab 1. Januar 2027 ist ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude in diesen Fällen auszustellen:

• Neubau, unverzüglich nach Fertigstellung
• Änderungen am Gebäude nach § 36 GModG, wenn dafür Berechnungen für das gesamte Gebäude nach § 38 Abs. 3 GModG durchgeführt werden
• wenn ein Wohngebäude durch solche Änderungen zu einem Nichtwohngebäude wird
• Verkauf eines bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- oder Teileigentum
• Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück
• Vermietung, Verpachtung oder Leasing
• neu: Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags

Bei Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung gilt die Pflicht nur, wenn für das Gebäude nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt.

Wer muss den Ausweis vorlegen und wann?

Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und beauftragte Makler müssen den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Dafür reicht es, ihn während der Besichtigung deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, ebenso wenn Interessenten ihn verlangen. Nach Abschluss des Vertrags ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Bis Ende 2026 dürfen Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude, etwa bei Verkauf oder Vermietung, zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Bei Neubau und bei Änderungen mit Berechnung des ganzen Gebäudes ist schon heute ein Bedarfsausweis nötig. Ab 1. Januar 2027 sieht das Gesetz den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude vor, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für Nichtwohngebäude, auch für gemischt genutzte Gebäude, wird dann nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt. Er beruht auf einer Berechnung des Gebäudes und seiner Anlagentechnik und ist in der Praxis deutlich aufwendiger als ein Verbrauchsausweis.

Was gilt für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden? Eine Pflicht, sie auszutauschen, gibt es nicht. Ein neuer Ausweis ist nur nötig, wenn kein gültiger vorliegt. Ein vorhandener Ausweis bleibt daher bis zu seinem Ablaufdatum nutzbar. Das Gesetz setzt dies voraus: Es regelt ausdrücklich, welche Angaben Anzeigen mit vor 2027 ausgestellten Bedarfs- und Verbrauchsausweisen enthalten müssen (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG).

Welche Effizienzklassen gibt es für Nichtwohngebäude?

Ab 2027 ausgestellte Ausweise für Nichtwohngebäude enthalten eine Effizienzklasse von A bis G. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes (im Gesetz: Primärenergiereferenzfaktor). Für das Referenzgebäude ist dabei immer ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen. In Klasse A dürfen nur Nullemissionsgebäude eingestuft werden, also Gebäude ohne Emissionen aus fossiler Energie am Standort.

Quelle: Anlage 10a GModG (Fassung ab 1. Januar 2027). Wohngebäude behalten ihre eigene Skala.

Was hat die Effizienzklasse mit dem Mindeststandard zu tun?

Klassen und Mindeststandard nutzen dieselbe Bezugsgröße, das Referenzgebäude. Ab 2030 darf ein bestehendes Nichtwohngebäude höchstens das 3,5fache des Referenzgebäudes benötigen, ab 2033 höchstens das 2,95fache. Rechnerisch liegt ein Gebäude der Klasse G damit ab 2030 über dem Grenzwert, ab 2033 auch eines der Klasse F. Das Gesetz verknüpft Klasse und Pflicht aber nicht ausdrücklich. Viele Gebäude gelten ohnehin als erfüllt, etwa bei Errichtung ab 1. Januar 1996 oder bei Fernwärme, und die Pflicht entfällt, soweit sie technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Den Mindeststandard weisen Sie auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde nach, zum Beispiel mit einem Energieausweis, der die Gesamtenergieeffizienz ausweist. Mit einem vor 2027 ausgestellten Bedarfsausweis gelingt der Nachweis nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5fache (bis Ende 2032) bzw. das 0,4fache (ab 2033) des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt. Verbrauchsausweise nennt das Gesetz hier nicht. Sie weisen den Wert im Verhältnis zum Referenzgebäude nicht aus und dürften für den Nachweis kaum geeignet sein.

Mehr zum Mindeststandard

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn durch Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis nötig wird.

Wann muss der Ausweis ausgehängt werden?

Ab 2027 gibt es für die Aushangpflicht keine Flächenschwellen mehr. Bisher galt der Aushang erst ab mehr als 250 m² (behördlich genutzt) bzw. mehr als 500 m² (sonstige Gebäude) Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr.

• Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden: Es ist ein Bedarfsausweis auszustellen, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt, und zwar unabhängig vom Publikumsverkehr. Bei starkem Publikumsverkehr ist er an einer auffälligen, gut sichtbaren Stelle auszuhängen.
• Behördlich genutzte Gebäude in privatem Eigentum mit starkem Publikumsverkehr: Aushängen muss der Nutzer. Der Eigentümer muss ihm dafür den Ausweis oder eine Kopie übergeben.
• Sonstige Nichtwohngebäude mit starkem Publikumsverkehr: Der Eigentümer muss den Ausweis aushängen, sobald und solange einer vorliegt. Allein deswegen muss er keinen neuen Ausweis ausstellen lassen.

Für den Aushang genügt ein Auszug nach dem amtlichen Muster, die Modernisierungsempfehlungen dürfen fehlen. Was starker Publikumsverkehr ist, legt das Gesetz nicht fest.

Was muss in Immobilienanzeigen stehen?

Wird ein Gewerbegebäude in kommerziellen Medien zum Verkauf, zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing angeboten und liegt ein ab dem 1. Januar 2027 ausgestellter Energieausweis vor, muss die Anzeige enthalten:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• das Ausstellungsdatum
• den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche
• die Energieeffizienzklasse
• das Baujahr des Gebäudes
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung

Für Energieausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter. Bei Nichtwohngebäuden ist dann der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt anzugeben. Effizienzklasse und Baujahr entfallen in diesem Fall.

Was steht künftig im Energieausweis?

Neue Ausweise enthalten deutlich mehr Angaben, unter anderem:

• Ausstellungs- und Ablaufdatum
• Effizienzklasse
• Primär-, End- und Nutzenergie
• betriebsbedingte Treibhausgasemissionen
• Anteil erneuerbarer Energie am Standort
• bei Nichtwohngebäuden das Verhältnis zum Referenzgebäude und die Nutzfläche
• bei bestehenden Gebäuden Modernisierungsempfehlungen, außer bei Klasse A oder wenn keine Maßnahmen möglich sind

Der Aussteller muss ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder geeignete Bildaufnahmen auswerten.

Welche Gebäude sind ausgenommen?

Ab 2027 sind nur noch kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sowie Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen, von den Regeln zum Energieausweis ausgenommen. Gebäude, für die das GModG insgesamt nicht gilt (§ 2 Abs. 2 GModG), bleiben ausgenommen, zum Beispiel Gebäude für Gottesdienste, provisorische Gebäude, Tierhaltungsgebäude, Unterglasanlagen, Zelte und bestimmte nur gering beheizte Betriebsgebäude. Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Aushang entfällt.

Was passiert bei Verstößen?

Wer den Energieausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder einen Ausweis ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig nach § 108 GModG. Möglich ist ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind nach bisherigem Recht ebenfalls bußgeldbewehrt. Ab 2027 verweist § 108 dafür aber noch auf eine Absatzzählung, die es im neuen § 87 nicht mehr gibt. Wie das ausgelegt wird, ist offen. Für einen fehlenden Aushang sieht § 108 kein Bußgeld vor.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

1. Prüfen, ob für Ihr Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt und wann er abläuft.
2. Stehen Verkauf, Vermietung oder eine Vertragsverlängerung an, rechtzeitig klären, ob ein neuer Ausweis nötig ist. Ein Bedarfsausweis braucht in der Praxis mehr Zeit als ein Verbrauchsausweis.
3. Mit einem neuen Bedarfsausweis erhalten Sie die Effizienzklasse. Sie zeigt rechnerisch, wie nah das Gebäude am Grenzwert des Mindeststandards liegt.
4. Vorlagen für Immobilienanzeigen an die neuen Pflichtangaben anpassen.
5. Für die Ausstellung eine nach § 88 GModG ausstellungsberechtigte Person beauftragen, zum Beispiel einen qualifizierten Energieberater.

Alle Stichtage finden Sie in der Übersicht aller Fristen.