Mindeststandard Sanierung: Pflicht für bestehende Nichtwohngebäude ab 2030

Ab wann gilt was?

1. 1. Januar 2027

   §§ 40 und 41 GModG in der neuen Fassung treten in Kraft.

2. 1. Januar 2030

   Primärenergiebedarf höchstens das 3,5fache des Referenzgebäudes.

3. 1. Januar 2033

   Primärenergiebedarf höchstens das 2,95fache des Referenzgebäudes.

Damit soll Art. 9 der EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt werden. Die Richtlinie verlangt Schwellenwerte, die die energetisch schlechtesten 16 Prozent (ab 2030) und 26 Prozent (ab 2033) des nationalen Nichtwohngebäudebestands mit Stand 1. Januar 2020 erfassen.

Wer muss handeln?

Die Pflicht trifft den Eigentümer des Gebäudes. Er muss mit geeigneten Maßnahmen dafür sorgen, dass der Grenzwert eingehalten wird. Welche Maßnahmen das sind, schreibt das Gesetz nicht vor. Eine Mindestgröße gibt es nicht. Wegen ihrer Größe ausgenommen sind nur freistehende kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Daneben gibt es weitere Ausnahmen (siehe unten) und Gebäudearten, für die das GModG insgesamt nicht gilt.

Was wird verglichen?

Verglichen wird der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Maßstab ist ein Referenzgebäude mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, das der technischen Referenzausführung nach Anlage 2 GModG entspricht. Für das Referenzgebäude ist dabei abweichend von Anlage 2 Nr. 4.1 immer ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen. Eine feste Tabelle mit Grenzwerten je Gebäudetyp gibt es nicht. Der Grenzwert wird für jedes Gebäude einzeln berechnet, in der Regel durch einen Energieberater oder Energieausweisaussteller.

Wann gilt die Pflicht als erfüllt?

Nach § 40 Abs. 3 GModG (Fassung ab 1. Januar 2027) gilt die Anforderung als erfüllt, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

1. Das Gebäude wurde ab dem 1. Januar 1996 errichtet.
2. Das Gebäude wurde vor dem 1. Januar 1996 errichtet, und der Eigentümer weist nach, dass es durch spätere Änderung mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (in der bis 31. Januar 2002 geltenden Fassung) gebracht wurde oder sein Jahres-Heizwärmebedarf deren Anforderungen nicht überschreitet.
3. Die Heizung erzeugt die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe.
4. Das Gebäude wird mit Fernwärme versorgt.

Ein Wechsel auf Fernwärme oder auf eine Heizung, die die Wärme überwiegend mit einer Wärmepumpe erzeugt, erfüllt die Anforderung nach dem Wortlaut des Gesetzes also ebenfalls. Eine Hybridanlage, bei der der Gaskessel den Großteil der Wärme liefert, reicht dafür nicht.

Welche Gebäude sind ausgenommen?

Nach § 40 Abs. 4 GModG (Fassung ab 1. Januar 2027) gilt die Pflicht nicht für:

• Gebäude, bei denen am 1. Januar 2030 bzw. am 1. Januar 2033 feststeht, dass sie zum Beispiel abgerissen werden, das Betriebsgelände aufgegeben wird, die Nutzung so geändert wird, dass die Pflicht nicht mehr greift, oder eine umfassende Sanierung ansteht
• Baudenkmäler, bei denen nach Bundes- oder Landesrecht eine besonders geschützte oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit jeweils niedrigem Energiebedarf
• landwirtschaftliche Nutzgebäude eines Sektors, für den ein nationales sektorspezifisches Abkommen über die Gesamtenergieeffizienz gilt
• freistehende kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Gebäude im Eigentum des Bundes, verbündeter Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen

Außerdem gilt das GModG nach § 2 Abs. 2 für bestimmte Gebäudearten insgesamt nicht, zum Beispiel für Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken dienen, provisorische Gebäude mit bis zu zwei Jahren Nutzungsdauer, Tierhaltungsgebäude, Unterglasanlagen sowie Traglufthallen und Zelte.

Wohn-, Alten- und Pflegeheime gelten rechtlich als Wohngebäude und sind deshalb nicht erfasst. Krankenhäuser dienen nicht überwiegend dem Wohnen und sind daher in der Regel Nichtwohngebäude. Für sie gilt der Mindeststandard grundsätzlich, sofern keine Erfüllungsregel oder Ausnahme greift. Was ein niedriger Energiebedarf ist, legt das Gesetz nicht fest.

Was gilt, wenn sich die Sanierung nicht rechnet?

Die Pflicht entfällt, soweit die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. § 40 selbst nennt dafür keine festen Kriterien. Daneben kann die zuständige Behörde nach § 102 GModG auf Antrag befreien, etwa bei unbilliger Härte. Ob und in welchem Umfang das auf Ihr Gebäude zutrifft, sollten Sie im Einzelfall mit einem Energieberater oder Fachanwalt klären.

Wie wird die Einhaltung nachgewiesen?

Nachweisen müssen Sie die Einhaltung auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Das geht mit einem Energieausweis oder auf andere geeignete Weise, wenn daraus die Gesamtenergieeffizienz hervorgeht. Ein Energiebedarfsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, reicht bis Ende 2032 nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5fache des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt. Ab 2033 gilt das 0,4fache.

Was passiert bei einem Verstoß?

Wer als Eigentümer vorsätzlich oder leichtfertig nicht dafür sorgt, dass der Grenzwert eingehalten wird, handelt ordnungswidrig nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG (Fassung ab 1. Januar 2027) und kann mit einem Bußgeld belegt werden. Ein Verstoß ist frühestens ab dem 1. Januar 2030 möglich. Er liegt nicht vor, wenn das Gebäude nach § 40 Abs. 3 als erfüllt gilt oder eine Ausnahme greift.

Was hat das mit der Solarpflicht zu tun?

Müssen für ein Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 ergriffen werden, gelten die bundesrechtlichen Solaranforderungen nach § 106 Abs. 1 und 2 GModG für dieses Gebäude nicht. Eine Solarpflicht nach Landesrecht kann trotzdem bestehen.

Was können Eigentümer jetzt tun?

1. Baujahr klären und prüfen, ob das Gebäude seit dem Bau mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 saniert wurde. Unterlagen dazu sichern.
2. Heizung prüfen. Fernwärme oder eine Heizung, die die Wärme überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse erzeugt, erfüllt die Anforderung bereits.
3. Für ältere Gebäude mit Gas- oder Ölheizung den Primärenergiebedarf im Vergleich zum Referenzgebäude von einem Energieberater berechnen lassen.
4. Prüfen, ob eine Ausnahme greift, zum Beispiel als Baudenkmal.
5. Sanierung oder Heizungswechsel rechtzeitig vor 2030 planen. Förderung muss in der Regel vor Beginn der Maßnahme beantragt werden, Voraussetzungen bei BAFA und KfW prüfen.

Alle Stichtage finden Sie in der Übersicht aller Fristen.